2025 год продемонстрировал рекордную за последние пять лет динамику роста цен на первичном рынке жилья в границах «старой» Москвы. Годовой прирост составил 29% – это максимальное значение за весь анализируемый период.

Рекордный рост показателя в «старой» Москве

В абсолютных цифрах средняя стоимость квадратного метра в «старой» Москве (в целом по всем сегментам рынка) за год увеличилась с 619 тыс. до 800 тыс. рублей. Между тем в 2021 году цены в среднем повысились на 21%, в 2022 – на 5%, в 2023 – на 15%, а в 2024 – на 17%.

«Зафиксированный нами рекордный рост средневзвешенного показателя на 29% – это не признак перегрева рынка, а скорее следствие его глубокой структурной трансформации и накопившихся дисбалансов, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Во-первых, на итоговую цифру сильно повлиял так называемый структурный сдвиг. Доля более доступного массового сегмента в общем объеме предложения сокращается, в то время как доля дорогого жилья бизнес- и премиум-класса растет. Это само по себе механически толкает средний показатель по рынку вверх, даже без учета динамики в конкретных проектах.

Во-вторых, в массовом и бизнес-сегментах мы наблюдали активное вымывание наиболее доступного предложения. Покупатели, стремившиеся успеть в «уходящий поезд» прежних условий семейной ипотеки, в первую очередь раскупали самые недорогие квартиры, что также привело к росту средней цены за счет более дорогого оставшегося предложения. Одновременно в комфорт-классе застройщики, у которых эскроу-счета пополняются в соответствии с планами продаж, получили возможность более уверенно повышать цены, так как на фоне ограниченного предложения на один доступный лот теперь претендует значительно больше покупателей, чем год назад».

Массовый сегмент: от стагнации к взрывному росту

Наиболее заметное ускорение ценовой динамики произошло в массовом сегменте. По итогам 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт- и стандарт-класса поднялась с 323 тыс. до 410 тыс. рублей. После символического снижения на 1% в 2024 году, в 2025 году цены выросли сразу на 27%. Ранее, в 2021 году, рост составлял 25%, в 2022 – всего 1%, а в 2023 – 24%.

«Столь резкое ускорение роста цен в массовом сегменте после почти нулевой динамики в 2024 году – это закономерный итог нескольких рыночных факторов, – поясняет Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development (девелопер ЖК комфорт-класса «Первый Рязанский» в ЮВАО). – Во-первых, сработал эффект отложенного спроса: многие покупатели, занявшие выжидательную позицию в период неопределенности, вернулись на рынок. Во-вторых, застройщики столкнулись со значительным ростом себестоимости строительства из-за удорожания материалов и проектного финансирования. Наконец, предложение на рынке сократилось в два раза за год – в 2024 году девелоперы выводили новые проекты более осторожно, что привело к формированию дефицита на фоне оживившегося спроса в 2025 году. В такой ситуации преимущество получили проекты с высокой стадией готовности, где ценовая политика была более предсказуемой. Например, в нашем жилом комплексе «Первый Рязанский» основной объем предложения пришелся как раз на этот период, и мы видели, как общий рыночный тренд на удорожание напрямую влиял на покупательскую активность».

Бизнес-класс: уверенное ускорение

В бизнес-классе также наблюдалось существенное усиление ценовой динамики. За 2025 год средний «квадрат» в этом сегменте подорожал с 463 тыс. до 533 тыс. рублей. Если в 2023 и 2024 годах рынок рос умеренными темпами по 5% в год, а в 2022 году – 8%, то в 2025 году прирост составил 15%. Впрочем, рекорд ценового роста 2021 года новостройки бизнес-класса не преодолели (+32%).

«Сегмент новостроек бизнес-класса успешно адаптировался к сложным условиям рынка с высокими ипотечными ставками и растущей себестоимостью строительства, – говорит Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа». – За счет гибких условий девелоперов и удобства оформления рассрочка стала распространенным инструментом приобретения жилья в бизнес-классе, что позволило сегменту вырасти с точки зрения продаж в период дорогой ипотеки. Увеличение спроса стало основной предпосылкой роста цен в 2025 году. Среди наших проектов наибольший прирост наблюдался в ЖК «VERY на Миклухо-Маклая», где средняя цена квадратного метра выросла на 24% за 2025 год, чему также способствовала высокая стадия строительной готовности и ввод в эксплуатацию в конце года».

Премиум: новый максимум роста

Премиальный сегмент в 2025 году показал самый значительный годовой прирост за последние пять лет – 19%. За прошедший год стоимость квадратного метра в премиальных новостройках выросла с 734 тыс. до 875 тыс. рублей. Динамика цен в этом классе последовательно ускорялась: после скромного роста на 1% в 2021 году и на 3% в 2022, в 2023 году цены увеличились на 7%, а в 2024 – на 13%.

«Последовательное ускорение роста цен в премиальном сегменте свидетельствует о его устойчивости и зрелости, – говорит Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер ЖК «Преображенская площадь» и Dream Riva). – В отличие от массового рынка, здесь спрос в меньшей степени зависит от общих экономических колебаний и ипотечных программ. Состоятельные покупатели рассматривают премиальную недвижимость как надежный инструмент для сохранения и приумножения капитала, особенно в периоды нестабильности.

Важно понимать, что рост цен в 2025 году обусловлен не только инфляцией, но и качественным развитием самого продукта. На рынке идет настоящая «гонка проектов»: девелоперы вкладывают все больше средств в сложную архитектуру, авторский дизайн, собственную инфраструктуру и создание уникальной жилой среды. Именно такой подход мы реализуем в наших проектах, таких как «Преображенская площадь» и ЖК Dream Riva, который занял первое место по числу сделок в I полугодии 2025 год. В этих проектах цена отражает долгосрочную инвестиционную привлекательность».

Высокобюджетный сегмент: стабильность на высоте

В высокобюджетном сегменте, напротив, темпы роста цен в 2025 году несколько замедлились, составив 12%. Средняя стоимость квадратного метра за год увеличилась с 2,1 млн до 2,4 млн рублей. Динамика цены на новостройки элитного и делюкс-сегмента оказалась ниже, чем в 2024 году, когда был зафиксирован прирост в 17%, и в 2021 году, ставшем рекордным с показателем в 44%. В 2022 и 2023 годах рост составлял 13% ежегодно.

Новая Москва – абсолютный лидер по динамике

Рынок Новой Москвы продемонстрировал самые высокие темпы роста среди всех рассматриваемых сегментов. По итогам 2025 года средняя цена квадратного метра на присоединенных территориях выросла с 250 тыс. до 336 тыс. рублей. За 2025 год цены здесь увеличились на 34%, что стало рекордом за пятилетний период. В 2021 году рост составлял 26%, в 2022 и 2023 годах – по 8%, а в 2024 году динамика замедлилась до 3%.