Москва, 1 декабря 2025 — CORE.XP представила обновлённый анализ состояния рынка торговой недвижимости по итогам 2025 года и ключевые ожидания на 2026 год. Участники рынка сталкиваются с ростом макроэкономических рисков, изменением потребительских привычек и продолжающимся снижением интереса иностранных брендов. На этом фоне наметилось ускорение ввода новых площадей в крупных городах и усиление роли районных торговых центров.

Итоги 2025 года: рост вакансии, снижение интереса иностранных брендов и дисбаланс географии открытий

По итогам 2025 года доля свободных площадей в российских торговых центрах достигла 6,2%, продолжив восходящий тренд. Рост вакансии обусловлен снижением оборотов розничной торговли, усилением сберегательной модели поведения у потребителей и увеличением доли онлайн-покупок. Районные объекты демонстрируют наиболее высокий уровень вакансии — до 15,1%.

«2025 год стал поворотным в части изменения структуры спроса на торговые площади. Потребитель перешёл к рациональной модели покупок, что повлияло на динамику в ряде категорий арендаторов и усилило давление на объекты с менее устойчивой tenant-mix», — отмечает Евгения Прилуцкая, директор, руководитель направления по работе с торговыми площадями CORE.XP.

В 2025 году количество иностранных брендов, вышедших в Россию, сократилось на 46% — с 24 до 13. Из них 7 зашли напрямую, 6 — через локальных партнёров.По географии лидируют Европа (31%), Турция (31%) и Китай (23%).

Одежда, обувь и аксессуары сохраняют первое место среди новых выходов (61%), но одновременно именно Fashion стал лидером по закрытиям: в III квартале 2025 года на него пришлось 50% всех закрытых точек.

Открытия новых торговых центров: Москва и Петербург в лидерах, регионы замедлились

По итогам года:

• Москва увеличила объём ввода новых площадей до 105 тыс. кв. м (+9,4% к 2024 г.).
• Санкт-Петербург показал рекордный за шесть лет ввод — 107 тыс. кв. м после нулевых открытий годом ранее.
• Регионы снизили активность: ввод составил 193 тыс. кв. м, что на 18% ниже уровней 2024 года.

Районные ТЦ стали доминирующим форматом: они составили 45% всех открытий в России и 76% — в Москве.

Прогноз CORE.XP на 2026 год: рост НДС, давление на арендаторов и дальнейший рост вакансии

«В 2026 году значительная часть арендаторов столкнётся с двойным давлением — ростом операционных издержек и снижением маржинальности. Это, в свою очередь, приведёт к увеличению свободных площадей, особенно в объектах с устаревшей концепцией и слабым позиционированием», — подчёркиваетЕвгения Прилуцкая.

Ключевым риском 2026 года станет повышение НДС до 22%. Согласно оценкам Минфина, это приведёт к увеличению инфляции примерно на 1 п.п., усилив давление на арендаторов и стимулируя дальнейшую корректировку цен для потребителей.Сохранение льготной ставки 10% обеспечит относительную устойчивость продуктов питания, аптек, товаров для детей, а также продаж книг и подарков.

Поэтапное введение НДС для компаний на УСН станет дополнительным фактором давления. Уже в 2026 году лимит снизится до 20 млн руб., что затронет значительную часть малого и среднего бизнеса в ТЦ, снизив их финансовую устойчивость.

Вакансия может вырасти до 8,3%

По прогнозу CORE.XP, в 2026 году доля свободных площадей продолжит рост и достигнет 8,3%, отражая общий спад потребительской активности и рост расходов ритейлеров.

По типам объектов вакансия составит:

• региональные ТЦ — 6,3%,
• окружные — 7,4%,
• суперрегиональные — 8,2%,
• районные — до 15,1%.